产品房销售管理方法

《产品房销售管理方法》是为规范产品房销售行为，保障产品房买卖双方当事人的合法权益拟定的方法。《产品房销售管理方法》已于2001年3月14日经建设部第38次部常务会议审议通过，现予发布，自2001年6月1日起实行。

第一章 总则

第一条 为了规范产品房销售行为，保障产品房买卖双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房产管理法》、《城市房产开发营运管理条例》，拟定本方法。

第二条 产品房销售及产品房销售管理应当遵守本方法。

第三条 产品房销售包含产品房现售和产品房预售。

本方法所称产品房现售，是指房产开发企业将竣工验收合格的产品房供应给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

本方法所称产品房预售，是指房产开发企业将正在建设中的产品房预先供应给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。

第四条 房产开发企业可以自行销售产品房，也可以委托房产中介服务机构销售产品房。

第五条 国务院建设行政主管部门负责全国产品房的销售管理工作。

省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政地区内产品房的销售管理工作。

直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房产行政主管部门根据职责分工，负责本行政地区内产品房的销售管理工作。

第二章 销售条件

第六条 产品房预售实行预售许可规范。

产品房预售条件及产品房预售许可证明的办理程序，根据《城市房产开发营运管理条例》和《城市产品房预售管理方法》的有关规定实行。

第七条 产品房现售，应当符合以下条件：

现售产品房的房产开发企业应当具备企业法人营业执照和房产开发企业资质证书;

获得土地用权证书或者用土地的批准文件;

持有建设工程规划许可证和施工许可证;

已通过竣工验收;

拆迁安置已经落实;

供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施拥有出货用条件，其他配套基础设施和公共设施拥有出货用条件或者已确定施工进度和出货日期;

物业管理策略已经落实。

第八条 房产开发企业应当在产品房现售前将房产开发项目手册及符合产品房现售条件的有关证明文件报送房产开发主管部门备案。

第九条 房产开发企业销售设有抵押权的产品房，其抵押权的处置根据《中华人民共和国担保法》、《城市房产抵押管理方法》的有关规定实行。

第十条 房产开发企业不能在未解除产品房交易合同前，将作为合同标的物的产品房再行销售给别人。

第十一条 房产开发企业不能采取返本销售或者变相返本销售的方法销售产品房。

房产开发企业不能采取售后包租或者变相售后包租的方法销售未竣工产品房。

第十二条 产品住宅按套销售，不能分割拆零销售。

第十三条 产品房销售时，房产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立产品房交易合同时与房产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

第三章 广告与合同

第十四条 房产开发企业、房产中介服务机构发布产品房销售宣传广告，应当实行《中华人民共和国广告法》、《房产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容需要真实、合法、科学、准确。

第十五条 房产开发企业、房产中介服务机构发布的产品房销售广告和宣传资料所明示的事情，当事人应当在产品房交易合同中约定。

第十六条 产品房销售时，房产开发企业和买受人应当订立书面产品房交易合同。

产品房交易合同应当明确以下主要内容：

当事人名字或者名字和住所;

产品房基本情况;

产品房的销售方法;

产品房价款的确定方法及总价款、付款方法、付款时间;

出货用条件及日期;

装饰、设施标准承诺;

供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的出货承诺和有关权益、责任;

公共配套建筑的产权归属;

面积差异的处置方法;

办理产权登记有关事宜;

解决争议的办法;

违约责任;

双方约定的其他事情。

第十七条 产品房销价格格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。

第十八条 产品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

产品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人根据法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

按套计价或者按套内建筑面积计价的，产品房交易合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

第十九条 按套计价的现售房子，当事人对现售房子实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。

按套计价的预售房子，房产开发企业应当在合同中附所售房子的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房子出货时，套型与设计图纸一致，有关尺寸也在约定的误差范围内，保持总价款不变;套型与设计图纸不同或者有关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处置方法的，买受人可以退房或者与房产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房产开发企业承担违约责任。

第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处置方法。

合同未作约定的，按以下原则处置：

面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款;

面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由房产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积-合同约定面积

面积误差比= ————————————————×100%

合同约定面积

因本方法第二十四条规定的规划设计变更导致面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差与建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处置方法。

第二十二条 不符合产品房销售条件的，房产开发企业不能销售产品房，不能向买受人收取任何预约款性质成本。

符合产品房销售条件的，房产开发企业在订立产品房交易合同之前向买受人收取预约款性质成本的，订立产品房交易合同时，所收成本应当抵作房价款;当事人未能订立产品房交易合同的，房产开发企业应当向买受人返还所收成本;当事人之间另有约定的，从其约定。

第二十三条 房产开发企业应当在订立产品房交易合同之前向买受人明示《产品房销售管理方法》和《产品房交易合同示范本本》;预售产品房的，还需要明示《城市产品房预售管理方法》。

第二十四条 房产开发企业应当根据批准的规划、设计建设产品房。产品房销售后，房产开发企业不能擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位赞同的设计变更致使产品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝哪个方向变化，与出现合同当事人约定的其他影响产品房水平或者用功能情形的，房产开发企业应当在变更确立之日起十日内，书面公告买受人。

买受人有权在公告到达之日起15日内做出是不是退房的书面回话。买受人在公告到达之日起15日内未作书面回话的，视同同意规划、设计变更与由此引起的房价款的变更。房产开发企业未在规定时限内公告买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房产开发企业承担违约责任。

第四章 销售代理

第二十五条 房产开发企业委托中介服务机构销售产品房的，受托机构应当是依法设立并获得工商营业执照的房产中介服务机构。

房产开发企业应当与受托房产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限与委托人和被委托人的权利、义务。

第二十六条受托房产中介服务机构销售产品房时，应当向买受人出示产品房的有关证明文件和产品房销售委托书。

第二十七条 受托房产中介服务机构销售产品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售产品房的有关状况。

受托房产中介服务机构不能代理销售不符合销售条件的产品房。

第二十八条 受托房产中介服务机构在代理销售产品房时不能收取佣金以外的其他成本。

第二十九条 产品房销售应当经过专业培训，方可从事产品房销售业务。

第五章 出货

第三十条 房产开发企业应当根据合同约定，将符合出货用条件的产品房按期出货给买受人。未能按期出货的，房产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他缘由，需延期出货的，房产开发企业应当准时告知买受人。

第三十一条 房产开发企业销售产品房时设置样板房的，应当说明实质出货的产品房水平、设施及装修与样板房是不是一致，未作说明的，实质出货的产品房应当与样板房一致。

第三十二条 销售产品住宅时，房产开发企业应当依据《产品住宅实行品质保障书和住宅使用详解书规范的规定》，向买受人提供《住宅品质保障书》、《住宅使用详解书》。

第三十三条 房产开发企业应当对所售产品房承担水平保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从出货之日起计算。

产品住宅的保修期限不能低于建设工程承包单位向建设单位出具的水平保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不能低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅产品房的保修期限不能低于建设工程承包单位向建设单位出具的水平保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的是保修范围的水平问题，房产开发企业应当履行保修义务，并对导致的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用方法不对导致的损毁，房产开发企业不承担责任。

第三十四条 房产开发企业应当在产品房出货用前按项目委托具备房地产测绘资格的单位推行测绘，测绘成就报房产行政主管部门审核后用于房子权属登记。

房产开发企业应当在产品房出货用之日起60日内，将需要由其提供的办理房子权属登记的资料报送房子所在地房产行政主管部门。

房产开发企业应当帮助产品房买受人办理土地用权变更和房子所有权登记手续。

第三十五条 产品房出货用后，买受人觉得主体结构水平不合格的，可以根据有关规定委托工程水平测试机构重新核验。经核验，确属主体结构水平不合格的，买受人有权退房;给买受人导致损失的，房产开发企业应当依法承担赔偿责任。

第六章 法律责任

第三十六条 未获得营业执照，擅自销售产品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门根据《城市房产开发营运管理条例》的规定处罚。

第三十七条 未获得房产开发企业资质证书，擅自销售产品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

第三十八条 违反法律、法规规定，擅自预售产品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

第三十九条 在未解除产品房交易合同前，将作为合同标的物的产品房再行销售给别人的，处以警告，责令限时改正，并处2万元以上3万元以下罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条 房产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的产品房擅自出货用的，根据《建设工程水平管理条例》的规定处罚。

第四十一条 房产开发企业未按规定将测绘成就或者需要由其提供的办理房子权属登记的资料报送房产行政主管部门的，处以警告，责令限时改正，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十二条 房产开发企业在销售产品房中有以下行为之一的，处以警告，责令限时改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。

未根据规定的现售条件现售产品房的;

未根据规定在产品房现售前将房产开发项目手册及符合产品房现售条件的有关证明文件报送房产开发主管部门备案的;

返本销售或者变相返本销售产品房的;

采取售后包租或者变相售后包租方法销售未竣工产品房的;

分割拆零销售产品住宅的;

不符合产品房销售条件，向买受人收取预约款性质成本的;

未根据规定向买受人明示《产品房销售管理方法》、《产品房交易合同示范本本》、《城市产品房预售管理方法》的;

委托没资格的机构代理销售产品房的。

第四十三条 房产中介服务机构代理销售不符合销售条件的产品房的，处以警告，责令停止销售，并可处以2万元以上3万元以下罚款。

第四十四条 国家机关员工在产品房销售管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附则

第四十五条本方法所称返本销售，是指房产开发企业以按期向买受人返还购房款的方法销售产品房的行为。

本方法所称售后包租，是指房产开发企业以在肯定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业产品房的方法销售产品房的行为。

本方法所称分割拆零销售，是指房产开发企业以将成套的产品住宅分割为数部分分别供应给买受人的方法销售产品住宅的行为。

本方法所称产权登记面积，是指房产行政主管部门确认登记的房子面积。

第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以参考本方法拟定推行细节。

第四十七条 本方法由国务院建设行政主管部门负责讲解。

第四十八条 本方法自2001年6月1日起实行。

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