最高院司法看法：以抵账方法进行的房子买卖，可认定为买受人已实质支付了购房款

1、以抵账方法进行的房子买卖中，可以认定买受人已经向出卖人给付房子全部购房款。

2、《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“资金债权实行中,买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除实行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面交易合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已根据合同约定支付部分价款且将剩余价款根据人民法院的需要出货实行；

（四）非因买受人自己缘由没有办理过户登记。”

因为《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只须符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制实行的民事权益。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申1560号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王丽华，女，汉族，住黑龙江鸡西鸡冠区。

被申请人：杨雪勤，女，汉族，住河南项城市。（杨雪勤是一审被告、二审上诉人闫国防的生前配偶，为闫国防法定继承人。）

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鸡西坚实房产开发公司。住所地：黑龙江鸡西鸡冠区交通局1-1-1-1。

法定代表人：房靖，该公司经理。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：房靖，女，汉族，住黑龙江鸡西鸡冠区。

再审申请人王丽华因与被申请人杨雪勤、被申请人鸡西坚实房产开发公司（以下简称坚实公司）、被申请人房靖申请实行人实行异议之诉一案，不服黑龙江高级人民法院（2018）黑民终95号民事判决，向本院申请再审。本案二审判决作出后，一审被告、二审上诉人闫国防于2018年9月26日死亡，其另外两位法定继承人书面声明舍弃继承权，闫国防生前配偶杨雪勤为其唯一第一顺位法定继承人。本院依法组成合议庭对本案进行了审察，现已审察终结。

王丽华申请再审称：

1、本案二审判决认定的基本事实缺少证据证明。

1.二审法院对闫国防房子预售合同认定有效缺少证据支持。闫国防签订的《房子预售合同》未经房地产部门联网备案，依据规定需要经过房地产部门联网备案才能签订《房子预售合同》，并且案涉幸福里小区9号楼于2013年11月28日获得房子预售许可证，但闫国防提供的2013年6月14日的合同中记载有预售许可证号，故此合同是不真实的。

2.二审法院认定闫国防现金支付购房款证据不足。二审法院收到闫国防提交的顶账协议，一审中闫国防说现金购房，二审中又提交顶账协议，既然已经是顶账的房子，闫国防再出货404991.6元现金，与常理不符。

3.王丽华需要闫国防提交唯一住房的证据，闫国防未提交有关证据，二审判决中也未予说明，不可以认定案涉房子是闫国防的唯一住房。2、本案二审判决适使用方法律错误。案涉房子没有办理竣工验收，登记在坚实公司名下，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不应适用该讲解第二十八条的规定。二审法院判决书中引使用方法律条文的表述是上述司法讲解第二十九条中的“登记在被实行的房产企业名下的产品房提出异议”的情形，内容却是第二十八条中的规定。综上，王丽华依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求依法再审本案。

本院经审察觉得，《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“资金债权实行中,买受人对登记在被实行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利可以排除实行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面交易合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已根据合同约定支付部分价款且将剩余价款根据人民法院的需要出货实行；

（四）非因买受人自己缘由没有办理过户登记。”

本案中，闫国防与坚实公司签订了《房子预售合同》，虽然因合同中记载了于2013年11月28日获得的房子预售许可证号，而没办法确认该合同的具体签订时间，且合同并未在房子管理部门办理备案，但依据坚实公司2013年11月14日出具的购房款收据，与闫国防于案涉房子查封前的2014年9月薪住的事实，原审法院认定闫国防与坚实公司在人民法院2017年4月24日查封案涉房子之前已经形成了产品房预售合同关系，并已实质占有用案涉房子，并无不当。关于二审法院认定闫国防支付案涉房子购房款是不是有事实依据的问题。依据二审察明的事实，2013年十月4日，坚实公司、黑龙江力业建筑工程公司（苏某某）及闫国防签订三方抹账协议，该协议约定坚实公司将案涉房子抵顶给黑龙江力业建筑工程公司（苏某某）用以偿还欠付工程款，黑龙江力业建筑工程公司（苏某某）与坚实公司协商赞同以房票形式直接转开给闫国防。同日，坚实公司为闫国防出具收到885600元的收据，收款方法为抹账（防水）。苏某某出具收到885600元“上款系苏某某工地抹账给闫国防房款”的收据。

2013年11月14日，坚实公司为闫国防出具案涉房子收据，收据载明：收款方法现金，人民币404991.6元。坚实公司2013年会计账体现，2013年11月30日收苏某某抹账认购房款（闫国防）。以上证据可以相互印证，二审法院据此认定闫国防给付坚实公司案涉房子全部购房款并无不当。除此之外，案涉房子因工程没有办理竣工验收而没有办理过户流程，并不是闫国防的过错。

综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，闫国防对案涉房子享有足以排除强制实行的民事权益。因为《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只须符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制实行的民事权益，二审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理实行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定作出判决，并无不当。二审判决虽然在论述中引用司法讲解条文存在笔误，但不影响判决结果。

综上，王丽华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的讲解》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回王丽华的再审申请。