2015年1月，李某向赣州某房产公司购买商铺一套，约定2016年12月31近日交房，如逾期交房，需支付违约金。

李某购买商铺后即委托给某物业服务公司营运管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣购房款。合同签订后，李某支付了扣除三年租金的购房款，但至 2019年十月14日，李某才收到房产企业的收房公告。

李某遂诉至法院，需要房产公司支付逾期交房违约金。另查明，因物业服务公司未依约支付商铺租金，李某已诉至法院。法院作出生效判决解除去双方的委托运营合同，由物业服务公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商铺租金及违约金。

赣州中级人民法院经审理觉得，房产企业的确存在逾期交房的事实，但李某在购买商铺后已委托某物业服务公司营运管理。前三年的租金已用于抵扣了购房款，且法院生效判决已支持李某依据委托运营合同获得相应的商铺租金及违约金。因此，委托营运管理期间，房产公司应将商铺出货给物业服务公司，至于是不是出货或能否出货，是房产公司与物业服务公司之间的另一层民事法律关系。

另外，李某支付的购房款系扣除去前三年的租金，李某已实质获得所购商铺委托运营期间的全部租金收益。即便存在逾期交房，李某在委托营运管理期间并没有实质损失。

一审法院仅依据合同约定及逾期交房的事实，支持了李某逾期交房违约金的倡导，而对李某已将商铺委托运营并已收取运营租金的事实未予认定，致使结果处置不当。据此，赣州中级人民法院二审判决撤销一审判决，驳回李某的诉讼请求。

“商铺委托运营”是一种比较常见的商铺投资经营管理模式，购房人将商铺交由专业运营公司统一管理，既能减少运营本钱及风险，又能提升商铺经济效益。普通的产品房交易合同项下，开发商须将房子出货给购房人才视为履行合同交房义务。而在委托经营模式下，房子交易合同和委托运营合同总是签订于房子竣工前，此时购房人已将商铺经营用权转移给运营公司。

购房人在委托运营期间不需要占有用商铺，开发商向受托运营公司出货商铺可视为完成出货。若开发商逾期交房，但购房人在商铺委托经营期间已获得相应运营租金，可认定购房人在已获运营租金期间内达成了购买商铺的合同目的及利益。

其再向开发商倡导委托经营期间的逾期交房违约金，没合理依据，对开发商亦不公平，法院将不予支持。假如购房人未能获得逾期交房期间的运营租金，则可以支持购房人倡导的逾期交房违约金，以弥补购房人的损失。

引使用方法条

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