鲁法案例579

案情介绍

2021年11月十日，谭某、张某与某置业公司签订认购书，自愿认购某小区10幢1至2层5、6号沿街商铺，总价款为1370000元，谭某已支付首付款770000元，且合同还约定：商铺如抵押，买受人有权解除合同。后谭某需要公司签订正式交易合同并出货房子，置业公司未予办理。谭某于2022年1月12日在郯城县不动产登记买卖中心查看，该公司供应给其的商铺尚在抵押之中，2022年3月9日郯城县不动产登记买卖中心查看显示，涉案的商铺的状况为无查封、无抵押。谭某、张某遂以合同目的不可以达成为由诉至法院，需要解除房子购买合同并赔偿损失60000元。

法院审理

法院经审理后觉得，本案争议的焦点问题是双方当事人约定的合同解除条件是不是实质影响了守约方合同目的达成。本案中，双方在产品房预售合同中约定了“出卖人承诺该产品房没其他限制出售的状况，如该产品房权利情况与承诺状况不符，致使不可以完本钱合同登记备案或房子所有权转移登记的，买受人有权解除合同”，该条约应视为双方约定的合同解除条件。但，对于违约程度的轻重问题，人民法院应当依据诚实信用原则，确定合同应否解除。对于违约方的违约程度显著轻微而不影响守约方合同目的达成，守约方请求解除合同的，人民法院应不予支持。本案中，至上诉人提起本案诉讼时，案涉房子存在抵押，但在本案一审审理过程中，抵押情形已经消除，因此并不影响双方继续履行合同。假如双方约定的解除权事由发生后，即赋予当事人行使合同解除权，是对当事人意思自治的放纵，亦与促进买卖的立法目的相悖。因此，即便当事人在合同中对解除事由约定明确、具体，且事由已经实质发生，但对合同约定解除权仍然有必要加以适合限制。临沂中级人民法院审理后觉得，上诉人谭某、张某的上诉请求不可以成立，应予驳回；一审判决认定事实了解，适使用方法律正确，应予保持。

在实践中，房产开发商为了缓解资金周转上的困难，常会与买受人签订合同后，又将同一房子抵押给银行以获得贷款，在合同约定的交房期限到来之前又没办法解除抵押，导致没办法履行合同约定的义务，损害了买受人的合法权益，买受人应当维护我们的合法权益。

但应当注意，此类案件焦点问题是要关注合同目的是不是没办法达成，买受人行使解除权应以合同目的没办法达成为条件。本案中，买受人提起本案诉讼时，案涉房子存在抵押，但在本案一审审理过程中，抵押情形已经消除，因此并不影响双方继续履行合同，不会再对买受人达成合同目的导致障碍，故房子买受人不可以滥用合同解除权。

在受疫情影响的经济环境下，买受人在出货56%购房款后因涉案产品房降价而欲解除合同，这与社会主义市场经济促成买卖的立法目的相背而行，因此法官在行使审判权和自由裁量权时，应当擅长结合民法典总则中的诚实诚信、公平平等、契约自由等基本原则，剖析违约方违约程度的轻重问题。对于该案，买受人已出货购房款的56%，合同成立并已实质履行，相比之下房产开发公司为了资金周转向银行贷款而进行涉案房子抵押，其违约程度显著轻微，且后续准时解除抵押并不影响守约方合同目的达成，故1、二审法院均判决驳回原告谭某、张某的诉讼请求。该判例维护了房产市场正常买卖秩序，为优化当地法治营商环境做出了标杆示范，有益于发挥司法裁判对房产市场的规范引导和价值引领用途。