案例2、某通讯公司与某实业公司房子交易合同纠纷案

判断当事人之间订立的合同是本约还是预约的根本标准应当是当事人是不是有意在以后另行订立一个新的合同，以最后明确双方之间的权利义务关系。即便当事人对标的、数目与价款等内容进行了约定，但假如约定以后肯定期间仍须另行订立合同，就应认定该约定是预约而非本约。当事人在签订预约合同后，已经推行出货标的物或者支付价款等履行行为，应当认定当事人以行为的方法订立了本约合同。

2006年9月20日，某实业公司与某通讯公司签订《购房协议书》，对交易诉争房子的地方、面积及总价款等事宜作出约定，该协议书第三条款定在本协议原则下磋商确定购房合同及付款方法，第五条款定本协议在双方就诉争房子签订房子交易合同时自动失效。通讯公司向实业企业的股东某纤维公司共转款1000万元，纤维公司为此出具定金收据两张，金额均为500万元。次年1月4日，实业公司向通讯公司出货了诉争房子，此后该房子一直由通讯公司用。
2009年9月28日，通讯公司发出《商函》给实业公司，该函的内容为因受金融危机影响，且房产销价格格整体下调，请求实业公司将诉争房子的价格下调至6000万元左右。当天，实业公司发函给通讯公司，需要其在30日内派员协商正式的房子交易合同。通讯公司于次日回函表示赞同商谈购性生活宜，商谈时间为同年十月9日。
2009年十月十日，实业公司发函致通讯公司，需要通讯公司对其拟定的《房子交易合同》作出回复。当月12日，通讯公司回函对其已收到上述合同文本作出确认。
2009年11月12日，实业公司发函给通讯公司，函件内容为双方因对交易合同的很多重大问题存在紧急分歧，未能签订《房子交易合同》，故双方并未成立交易关系，通讯公司应支付场地用费。通讯公司于当月17日回函，称双方已实质履行了房子交易义务，其系合法占有诉争房子，故不需要支付场地占用费。
2010年3月3日，实业公司发函给通讯公司，解除其与通讯公司签订于2006年9月20日的《购房协议书》，且需要通讯公司腾出诉争房子并支付场地用费、退还定金。通讯公司以其与实业公司就诉争房子的交易问题签订了《购房协议书》，且其已支付1000万元定金，实业公司亦已将诉争房子出货给其用，双方之间的《购房协议书》合法有效，且以已实质履行为由，觉得其与实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》已成立并合法有效，请求判令实业公司向其履行办理房子产权过户登记的义务。

法院生效裁判觉得，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是不是有意在以后订立一个新的合同，以最后明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。假如当事人存在明确的以后订立本约的意思，那样，即便预约的内容与本约已经十分接近，且通过合同讲解，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观讲解的可能性。不过，仅就案涉《购房协议书》而言，虽然其性质应为预约，但结合双方当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，实业公司与通讯公司之间已经成立了房子交易法律关系。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不可以仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审察有关协议的内容与当事人嗣后为达成买卖进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探索当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《购房协议书》时，作为买受人的通讯公司已经实质出货了定金并约定在肯定条件下自动转为购房款，作为出卖人的实业公司也同意了通讯企业的出货。在签订《购房协议书》的三个多月后，实业公司将合同项下的房子出货给了通讯公司，通讯公司同意了该出货。而依据《购房协议书》的预约性质，实业公司出货房子的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间没有出租等其他有偿用房子的法律关系的情形下，实业企业的该行为应认定为系基于与通讯公司之间的房子交易关系而为的出货。据此，可以认定当事人之间达成了交易房子的合意，成立了房子交易法律关系。

《最高人民法院关于适用〈中国民法典〉合同编通则若干问题的讲解》第六条 当事人以认购书、订购书、预约书等形式约定在以后肯定期限内订立合同，或者为担保在以后肯定期限内订立合同出货了定金，可以确定以后所要订立合同的主体、标的等内容的，人民法院应当认定预约合同成立。

当事人通过签订意向书或者备忘录等方法，仅表达买卖的意向，未约定在以后肯定期限内订立合同，或者虽然有约定但很难确定以后所要订立合同的主体、标的等内容，一方倡导预约合同成立的，人民法院不予支持。

当事人订立的认购书、订购书、预约书等已就合同标的、数目、价款或者报酬等主要内容达成合意，符合本讲解第三条第一款规定的合同成立条件，未明确约定在以后肯定期限内另行订立合同，或者虽然有约定但当事人一方已推行履行行为且他们同意的，人民法院应当认定本约合同成立。

引使用方法条

中国民法典